Riscaldamento condominiale: come staccarsi dal centralizzato?

Quando si decide di acquistare una casa all’interno di un condominio ci si pone sempre degli interrogativi relativamente all’impianto di riscaldamento: impianto di riscaldamento autonomo o impianto centralizzato?

Di solito, soprattutto nel caso di condominii di costruzione nuova, si opta il riscaldamento autonomo che, in quanto tale, contribuirà a contenere le spese, ma anche ad evitare fastidiosi diverbi con gli altri condomini, relativamente a problemi di manutenzione, agli orari di accensione e spegnimento.

Senza ombra di dubbio, gli impianti di riscaldamento autonomo hanno il vantaggio di essere più moderni e meno inquinanti. Ogni singolo utente avrà poi la possibilità di gestire, in proprio, il riscaldamento, evitando gli sprechi inutili come ad esempio l’accensione quando si è fuori casa.

Riscaldamento condominiale: come tenerlo a norma?

Ovviamente l’impianto, indipendentemente dal fatto che sia autonomo o condominiale, deve essere manutenuto costantemente: al proprietario di un generico immobile dotato di impianto di riscaldamento autonomo, spetta l’onere annuale di far effettuare un controllo da personale specializzato.

Il controllo dei fumi e del corretto funzionamento della canna fumaria, invece, potrà essere eseguito ogni due anni.

Ogni impianto di riscaldamento sarà dotato di un libretto specifico, che costituisce una sorta di registro, all’interno del quale dovranno essere annotate tutte le visite fatte dai tecnici durante i vari controlli e tutte le modifiche e le riparazioni eseguite.

In tutti gli edifici per civile abitazione, il cuore dell’impianto di riscaldamento è il locale caldaia, collocato in uno spazio apposito, opportunamente messo in sicurezza, all’interno dello stabile. Questo ambiente, a seconda delle dimensioni e della potenza della caldaia, dovrà rispettare dei requisiti in termini strutturali e di resistenza al fuoco e – se necessario (dipende dai casi) – affinché l’intero impianto possa essere messo in funzione, dovrà essere dotato di un CPI, certificato di prevenzione incendi.

Tutta questa documentazione e tutti i controlli tecnici dovranno essere eseguiti da un tecnico abilitato e iscritto all’albo del Ministero degli Interni.

Riscaldamento condominiale: come staccarsi dall’impianto centralizzato?

Per chi volesse distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, dal 18 giugno 2013 non è più necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale [1] che, ad ogni modo, deve esserne messa a conoscenza.

Il condomino distaccante, tuttavia, resta comunque tenuto a partecipare alle spese per la conservazione, la manutenzione straordinaria e la messa a norma della caldaia comune, della quale rimane comproprietario, ben potendo in ogni momento tornare a utilizzarla.

Riscaldamento condominiale: quali i limiti al distacco?

La rinuncia da parte del condomino all’utilizzo dell’impianto centralizzato, tuttavia, non è incondizionata ma è ammissibile solo se dal distacco non derivino agli altri condomini squilibri notevoli di funzionamento o aggravi di spese. In sostanza, il condomino che voglia rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, deve preliminarmente accertare che tale operazione non provochi le conseguenze che ne limitano la realizzazione e tale onere probatorio può essere assolto rivolgendosi a un tecnico abilitato e specializzato che rediga un’apposita perizia in cui siano indicati i consumi effettivi dell’impianto e quelli ipotizzati dopo il distacco, oltre all’assenza di potenziali alterazioni negative. Una volta fatto questo, l’assemblea non potrà impedirlo.

Da tenere comunque presente che il diritto al distacco deve fare i conti con le previsioni della normativa in materia di risparmio energetico[2], in base alla quale negli edifici con più di quattro unità abitative e per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiori o uguale a 100 kw, è preferibile mantenere impianti centralizzati, laddove essi siano già esistenti.

Il distaccante, inoltre, deve tenere conto dell’obbligo di adozione di sistemi di contabilizzazione calore e di quello, per i nuovi impianti, di essere dotati di canna fumaria che arrivi fin sopra il colmo del tetto dell’edificio.

Da ultimo, occorre ricordare ulteriori possibilità di limitazione:

– il regolamento di condominio potrà vietare espressamente il distacco;

– va verificato che il comune in cui è ubicato l’immobile non abbia stabilito sul proprio regolamento edilizio un divieto in tal senso. La tendenza di parecchi comuni d’Italia è, infatti, quella di incentivare gli impianti centralizzati di riscaldamento che hanno un impatto minore in termini di inquinamento. Se il Comune ha legiferato in merito a nulla vale la legge sui condomini che decide il distacco;

– anche alcune leggi regionali potrebbero vietare il distacco o comunque limitarne la possibilità.

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